Kira gelirinin vergisi nasıl hesaplanacak?

Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar hariç olmak üzere, konut kira geliri elde edenler için konut kira gelirinden 2 bin 400 TL istisna düşülecek.

Götürü gider usulünü seçenlerden, konut kira geliri beyan edenler istisna düşüldükten sonra kalan tutarın, işyeri kira geliri elde edenler ise brüt işyeri kira gelirinin yüzde 25'ini, götürü gider olarak indirecekler.
Gerçek gider usulünü seçen konut kira geliri sahipleri ise önce gider toplamının istisna tutarına isabet eden kısmını hesaplayacaklar. İstisnaya isabet eden kısım hariç, gerçek gider tutarını indirim konusu yapacaklar. İşyeri kira geliri elde edenlerde istisna uygulaması söz konusu olmadığı için kira gelirlerinden, gerçek gider tutarının tamamını indirim konusu yapacaklar.

Giderlerin düşülmesinden sonra kalan miktar, üzerinden vergi hesaplanacak tutar (vergi matrahı) olacak. Bu tutar üzerinden, yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre, ödenecek vergi hesaplanacak.

2008 Yılı Kira Gelirlerine Uygulanacak Gelir Vergisi Tarifesi
7.800 TL'ye kadar   % 15
19.800 TL'nin   7.800 TL'si için   1.170 TL,   fazlası % 20
44.700 TL'nin   19.800 TL'si için   3.570 TL, fazlası % 27
44.700 TL'den fazlasının 44.700 TL'si için 10.293 TL, fazlası % 35 oranında vergilendirilir.

Kira gelirlerinde gider indirimi
KİRA geliri elde edenlerin, kira gelirinin safi tutarının saptanması için seçebilecekleri iki gider yöntemi var. Bunlardan biri 'götürü gider', diğeri 'gerçek gider' yöntemidir. Götürü gider yönteminde belge aranmaksızın kira hasılatının belli bir oranı gider kabul edilir. Gerçek gider yönteminde ise belgeye dayalı harcamalar dikkate alınır. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, gayrimenkullerin tümü için yapılır. Bunlardan bir kısım için 'götürü gider', bir kısmı için de 'gerçek gider' yöntemi seçilemez.

Gerçek gider indiriminde özellikli durumlar
- Giderlerin ne olduğu ile miktarı belirlenmiş tutarın belgelendirilebilir olması şartıyla, tahakkuk etmiş olmaları yeterlidir. Fiilen ödenmemiş olsalar da indirim konusu yapılabilirler.

- Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilir.

- Gayrimenkul, yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirim konusu yapılabilir. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları yeterlidir.

- Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olur. Ayrıca harcamanın özelliğine göre her iki esas karma olarak dağıtıma ölçü olabilir.

- Kira gelirlerinden indirilen harcamalara ilişkin belgelerin beyannameye eklenmesi gerekmiyor. Ancak beş yıl süre ile saklanması ve vergi dairesince istenmesi halinde ibraz edilmesi gerekiyor.

ÖRNEKLER
ÖRNEK 2: Serpil ARSLAN, 2008 yılında 15.000 TL konut kira geliri elde etmiş ve gider yöntemi olarak götürü gider yöntemini seçmiştir
ÇÖZÜM: Serpil ARSLAN'ın 2008 yılında elde ettiği konut kira geliri tutarı 2.400 TL'lik istisna haddini aştığı için kira gelirini yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorunda. Vereceği beyannamede beyan edeceği safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.
2008 yılı konut kira geliri: 15.000 TL
İstisna tutarı: - 2.400 TL
İstisnadan sonraki kira: 12.600 TL
% 25 götürü gider: - 3.150 TL
Safi irat (vergi matrahı): 9.450 TL
Ödenecek gelir vergisi: 1.500 TL

ÖRNEK1: Serdar USLU, 2008 yılında 48.000 TL işyeri kira geliri elde etmiş, kira tutarı üzerinden yıl içinde tevkif yoluyla 9.600 TL gelir vergisi ödenmiştir. Gider yöntemi olarak götürü gider yöntemini seçmiştir.
ÇÖZÜM: Serdar USLU'nun 2008 yılı içinde elde ettiği işyeri kira geliri, 19.800 TL'lik beyan sınırını aştığı için beyanname vermek zorunda. Safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.
2008 yılı işyeri kira geliri: 48.000 TL
% 25 götürü gider: - 12.000 TL
Safi irat (vergi matrahı): 36.000 TL
Hesaplanan gelir vergisi: 7.944 TL
Mahsup edilen GV (Yıl içinde kesilen): - 9.600 TL
İadesi gereken gelir vergisi: 1.656 TL
Serdar USLU'nun kira geliri üzerinden yapılan vergi kesintisi, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden fazla olduğu için, vergi ödemeyeceği gibi 1.656 TL vergi iadesi alacak.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ
GÖTÜRÜ gider yöntemini seçen mükellefler (hakları kiraya verenler hariç), ellerinde hiçbir gider belgesi olmadan, kira gelirlerinden istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra, kalan tutarın yüzde 25'ini 'götürü gider' olarak indirebilirler (GVK Md. 74). Ancak, götürü gider yöntemini tercih eden mükellefler, aradan iki yıl geçmeden bu yöntemden dönemezler.

ÖRNEK 3: Can İmdat ENGİN, 2008 yılında 12.000 TL konut kira geliri, 18.000 TL de işyeri kira geliri elde etmiştir. İşyeri kira gelirinden 3.600 TL gelir vergisi stopajı (vergi kesintisi) yapılmıştır. Gider yöntemi olarak götürü gider yöntemini seçmiştir.
ÇÖZÜM: Can İmdat ENGİN'in 2008'de elde ettiği konut kira geliri 2.400 TL'lik konut kira geliri istisnasının üzerinde olduğu için beyan edecek. İşyeri kira gelirinin tutarı 19.800 TL'nin altında olmakla birlikte, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 19.800 TL'lik beyan sınırını aştığından, işyeri kira gelirini de beyan edecek. Buna göre safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.
2008 yılı konut kira geliri: 12.000 TL
Konut kira geliri istisna tutarı: -   2.400 TL
İstisnadan sonraki konut kira geliri: 9.600 TL
2008 işyeri kira geliri: + 18.000 TL
Kira gelirleri toplamı: 27.600 TL
% 25 götürü gider: -   6.900 TL
Safi irat (vergi matrahı): 20.700 TL
Hesaplanan gelir vergisi: 3.813 TL
Mahsup edilecek GV (Yıl içinde kesilen): -   3.600 TL
Ödenecek gelir vergisi: 213 TL

İSTİSNAYA İSABET EDEN GİDER İNDİRİLEMEZ
GERÇEK gider yönteminin seçilmesi halinde, giderlerin konut kira gelirlerinde vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. İstisnaya isabet eden indirilemeyecek gerçek gider kısmı aşağıdaki formülle hesaplanabilir.
ÖRNEĞİN, 2008 yılında 12 bin TL konut kira geliri olan Engin Bey'in, gerçek gider usulünü seçtiğini ve gerçek giderlerinin 6 bin TL olduğunu varsayarsak, Engin Bey 6 bin TL'lik gerçek giderinden 2 bin 400 YTL'lik istisnaya isabet eden kısmı olan;

Gerçek gider yönteminde indirilecek giderler
GERÇEK gider yöntemini seçenlerin, kira gelirlerinden indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinde sayılmıştır.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda;
1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri,
2-- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri,
3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i (iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz),
5- Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
6- Amortismanlar,
7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
8- Kiraya verenin ödediği bakım ve idame giderleri,
9- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler,
10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, brüt kira tutarından indirilir.

Beyannamenin verilmesi ve verginin ödenmesi

BEYANNAME NE ZAMAN VERİLECEK?
Yıllık gelir vergisi beyannamesi verme dönemi 1 Mart 2009 tarihinin tatile rastlaması nedeniyle, 2 Mart 2009 Pazartesi günü başlıyor. 1 Ocak 2008-31 Aralık 2008 döneminde elde ettiği kira geliri, istisna ve beyan sınırını aşanlar, kira gelirleri ile ilgili yıllık gelir vergisi beyannamelerini 24 Mart 2009 Salı günü mesai saati bitimine kadar verebilecekler.

BEYANNAME NEREYE VERİLECEK?
Kira gelirleri ile ilgili beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecek. Mükellefler genellikle ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlı oldukları için, kira gelirleriyle ilgili yıllık gelir vergisi beyannamelerini de kira geliri elde ettikleri gayrimenkulün değil, kendi ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine verirler.
Yurtdışında ikamet eden vatandaşlarımız ise Türkiye'de elde ettikleri kira gelirini gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine verirler.

KİRA GELİRİNİN VERGİSİ NE ZAMAN NEREYE ÖDENECEK?
Kira gelirlerinin bildirildiği yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinden hesaplanan gelir vergisi, mart ve temmuz aylarında, iki eşit taksitte ödenecek.
Hesaplanan gelir vergisi;
- Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
- Bağlı olunan vergi dairesinin bulunduğu yerin belediye sınırları dışındaki vergi dairelerine,
- Vergi tahsiline yetkili banka şubelerine ödenebilecek.

Evini kiraya verip kirada oturanlar
BAZI kişiler sahip oldukları konutu çeşitli nedenlerle başkalarına kiraya verip, kendileri başka konutlarda kirada otururlar. Bu kişilerin sahibi bulundukları konutu kiraya vermelerinden elde ettikleri kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradı sayılır, dolayısıyla gelir vergisi mükellefi olurlar. Elde ettikleri konut kira gelirinin, istisna tutarını (2008 yılı için 2.400 TL) aşması halinde beyanname vermeleri gerekir. Ödemiş oldukları kira tutarı, elde ettikleri kira gelirinden daha az olsa da beyanname vermek zorundalar.
Ancak, sahibi bulundukları konutu kiraya verip kendileri de kirada oturanlar 'gerçek gider' yöntemini seçmeleri halinde, elde ettikleri kiradan, kirada oturdukları konut için ödedikleri kirayı gider olarak indirebilirler.
'Götürü gider' yöntemini seçenler ise kira ile oturdukları konutun kira ödemesini gider olarak indiremezler.

Yarın: Satılan ev ve işyeri ile temettü ve kar paylarının vergisi