09 NİSAN 2009 PERŞEMBE

Metin Taş-Sezgin Özcan metin.tas@aksam.com.tr-sezgin.ozcan@aksam.com.tr

Yağmurdan kacarken doluya tutulmayın

Gayrimenkul alım-satımı, kriz döneminde durgunlaşmış olsa da günlük yaşamda sıklıkla karşılaşılan bir olay. Değişik nedenlere bağlı olarak ev, işyeri, arsa ve benzeri gayrimenkuller alınıp satılıyor...
Krize karşı alınan önlemler kapsamında katma değer vergisi ve tapu harcının düşürülmesinin, önümüzdeki günlerde gayrimenkul piyasasını hareketlendirmesi bekleniyor...
İşte burada okurlarımızın dikkatini çekmek istediğimiz ince bir nokta var. Eğer konu yeterince bilinmiyorsa gayrimenkul alıp satanların ileride vergi sürprizi ile karşılaşması mümkün...

ALIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ
Gayrimenkullerde mülkiyet tapu siciline tescil ile kazanılıyor. Tapu siciline yapılan tesciller için tapu harcı alınıyor. Gayrimenkul satışlarının tapuya tescilinde satış bedeli üzerinden toplam binde 30 harç alınıyor. Kanuna göre bu harcın yarısı olan binde 15'ini alıcının, diğer yarısını da satıcının ödemesi gerekiyor. Beşinci Paket kapsamında bu oran, üç aylık süre için geçerli olmak üzere binde 5'e düşürülüyor.
Gayrimenkul alışlarında en çok karşılaşılan durum, daha az tapu harcı ödemek amacıyla alış bedelinin düşük gösterilmesidir. Yasaya göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alındığından, bedelin düşük gösterilmesi her iki tarafın da çıkarına gibi gözüküyor.
Tapuda bildirilecek değer konusunda tek kısıt, emlak vergisi değeri. Yani tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanıyor. Bunun sonucu olarak, genellikle gerçek değerin çok altında bir satış değeri bildiriliyor ve tapu harcı da bu bedel üzerinden hesaplanıyor. Bu açıdan bakıldığında, ortaya çıkan tablo 'alan memnun, satan memnun' şeklinde özetlenebilir.

ALINAN GAYRİMENKUL SATILIRSA
Tapuda düşük bedel gösterilerek satın alınan gayrimenkul, değişik nedenlerle satılırsa tapu harcından kurtulmak için yapılan düşük beyan sorun yaratabiliyor. Olay şu şekilde gelişiyor: Alıcı, satışın gerçek bedel üzerinden yapılmasında ısrar ediyor. Satıcı, müşteriyi kaçırmamak için kabul ediyor. Bu noktadan sonra, satıcının gayrimenkulü alırken tapuya yapmış olduğu düşük beyan başına dert açabiliyor.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre; gayrimenkullerin alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde (1.1.2007 tarihinden önce edinilenlerde 4 yıl içinde) elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kabul ediliyor. Değer artış kazancı hesaplanırken, alış bedeli satışın yapıldığı ay hariç ÜFE endeksindeki artışa göre artırılıyor. Bu şekilde bulunan değer, satış bedeli ile kıyaslanıyor. Bulunan farkın 2009 yılında 7 bin 600 TL'yi aşması halinde, aşan kısım gelir vergisine tabi
tutuluyor.
ÖRNEK: 2005 Ekim ayında bir gerçek kişi tarafından 100 bin TL'ye alınan, ancak tapuda 50 bin TL gösterilen bir gayrimenkul, 2009 Mart ayında 200 bin TL'ye satılmıştır.
Bu durumda, elden çıkarma dört yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Kazanç tutarını belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecektir.
Endeksleme, gayrimenkulün iktisap (edinme) bedeli olarak gösterilen 50 bin TL üzerinden yapılacak. Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri Eylül 2005 için 122,68; Şubat 2009 için 158,48'dir.

Buna göre;
l Endekslemede esas alınacak oran; (158,48-122,68) / 122,68 = 0,2918.
l Değer artış kazancının safi tutarının hesaplanmasında esas alınacak olan endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,2918) x 50.000 = 64.590 TL,
l Safi kazanç ise; (200.000 - 64.590) = 135.410 TL,
olacaktır.
Bu tutar değer artış kazancını ifade etmektedir. Bu kazançtan 2009 yılı için geçerli olan 7.600 TL istisna düşülecek, kalan tutar olan 127.810 TL üzerinden gelir vergisi hesaplanacaktır. 127.810 TL'nin gelir vergisi 38.759 TL yapmaktadır.
Bu durumda kişi gayrimenkulü satın alırken 100.000 TL üzerinden 1.500 TL ödemekten kurtulmak için değeri 50.000 TL göstermiş ve 750 TL harç ödemiştir. Yani ödemesi gereken harcı 750 TL az ödeyerek aklınca 'uyanıklık' yapmıştır.
Oysa alış sırasında doğru beyanda bulunmuş olsaydı;
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,2918) x 100.000 = 129.180 TL,
Safi kazanç ise; (200.000-129.180) = 70.820 TL olacaktı. Bu tutardan 7.600 TL istisna düşüldüğünde vergi matrahı 63.220 TL olacak ve bu değer üzerinden 16.152 TL vergi ödenecekti.
Değerleri karşılaştırdığımızda; tapu harcını 750 TL daha az ödemek için yapılan bu işlemin satıcıya maliyeti, yani uyanıklığının faturası (38.759-16.152)= 22.607 TL olmaktadır.
Gayrimenkul almayı düşünenlerin, bu durumu dikkate almaları kendi menfaatleri gereği. Aman dikkat! Yağmurdan kaçarken doluya tutulmayın.

Rapor alırsanız erken emekli olabilirsiniz
04.08.1994 tarihinde başlayan ve kesintili olarak devam eden Bağ-Kur sigortalılığım 29.08.2008 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ediyor. 6 yıl 5 ay prim günüm var. Altı yaşında iken gözlerim kör oldu, şu an gözlerim görmüyor. Yine aynı yaşlarda yine bu hastalık sonucunda kulaklarım da duymamaya başladı. Emekli olmam için ne yapmam gerekli? Resul Atile
Yeni sosyal güvenlik yasası ile engelli Bağ-Kur'lulara da erken emeklilik hakkı tanındı. Çalışma gücündeki kayıp oranınızın en az yüzde 40 veya üzerinde olduğuna dair rapor almanız halinde, siz de engellilere sağlanan erken emeklilik hakkından yararlanabilirsiniz. Sosyal Güvenlik Kurumunca (SGK) yetkilendirilen herhangi bir hastaneden rapor almanız, bu rapor ve dayanağı tıbbi belgelerin SGK Sağlık Kurulunca incelenmesi sonucu, çalışma gücünüzdeki kayıp oranının belirlenmesi gerekiyor. Alacağınız rapora göre çalışma gücündeki kayıp oranınız;

l Yüzde 60'ın üzerinde ise en az 15 yıllık sigortalılık süresi ve 3960 gün,
l Yüzde 50 ila yüzde 59 arasında ise en az 16 yıllık sigortalılık süresi ve 4320 gün,
l Yüzde 40 ila yüzde 49 arasında ise, en az 18 yıllık sigortalılık süresi ve 4680 gün,
prim ödemiş olmak şartıyla, yaş şartı aranmaksızın yaşlılık aylığına hak kazanabileceksiniz.

AKLINIZDA BULUNSUN
Apartman denetçisi dışarıdan seçilemez
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, denetçinin kat malikleri arasından seçilmesi gerekir.

GÜNÜN SÖZÜ
'Kendi kendine yardım etmeyi bilmeyene hiç kimse yardım edemez.' (Johann H. Pestalozzi)

Yasal Uyarı: TurkMedya internet sitelerinde yayınlanan haberler ve köşe yazılarının tüm hakları TurkMedya Yayın Grubuna aittir. Kaynak gösterilerek dahi haberin veya köşe yazısının tamamı yazılı izin alınmaksızın kullanılamaz.
Sadece alıntı yapılan haberin veya köşe yazısının bir bölümü, alıntı yapılan habere/yazıya aktif link verilerek kullanılabilir.