09 NİSAN 2009 PERŞEMBE

Metin Taş-Sezgin Özcan metin.tas@aksam.com.tr-sezgin.ozcan@aksam.com.tr

Kat irtifaklı gayrimenkullerde para cezası riski

Bir arsa üzerinde ileride yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için o arsanın malikleri tarafından tapuya tescil edilerek kurulan hakka 'kat irtifakı' deniliyor. Kat irtifakının yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekiyor. Ancak bu dönüştürme işlemi, tamamlanmış binaların büyük bir kısmı için yapılmamış durumda.
Bu dönüştürmenin yapılmamasının dört sebebi var. Bunlardan ilki, maliklerin kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmemeleri. Kat irtifakında da elde tapu dairesi tarafından düzenlenmiş bir belge olduğu için konuyu bilmeyenler; 'elimde kapı gibi tapu var' diye düşünüyorlar. Kat irtifakı da tıpkı kat mülkiyeti gibi alım satıma konu olabiliyor. Bu nedenle alıcı ve satıcı konunun ayrıntılarını bilmiyor. Bilse de önemsemiyor.
İkinci sebep, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesinde alınan cins tashihi harcı. Bu harç yakın bir zamana kadar binde 15 olarak uygulanıyordu.
Üçüncü sebep, çeşitli nedenlere dayalı olarak yapı kullanma izin belgesinin (iskanın) alınamaması.
Dördüncü sebep ise kat irtifaklı gayrimenkullerin tamamlanmış olması halinde kat mülkiyetine geçilmesi konusunda ciddiye alınabilecek bir zorlama bulunmaması(ydı).

KAT MÜLKİYETİ TAPUSU ALMAK ZORUNLU
Artık kat irtifaklı gayrimenkullerin tamamlanmış olması halinde kat mülkiyetine geçilmesi konusunda zorlayıcı bir hüküm var. 5711 sayılı Kanun'la Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesine eklenen dördüncü fıkraya göre;
'Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk” amir tarafından bin Türk Lirası idar” para cezası verilir.'

İSKANIN ALINDIĞI TARİH ÖNEMLİ
Yukarıda aktardığımız düzenleme, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarih olan 28.11.2007'den sonra yapı kullanma izin belgesi (iskan) alan binaları ilgilendiriyor. Sistem, yöneticinin veya irtifak hakkı sahiplerinden herhangi birinin yazılı uyarısıyla devreye giriyor. Bu uyarıya rağmen gerekli belgeler tamamlanmazsa veya imzalanması gereken evraklar imzalanmazsa, para cezası riski söz konusu.

CEZA NASIL HESAPLANIYOR
Kısaca aktarmaya çalıştığımız kanun hükümlerine aykırı hareket edilmesinin yaptırımı, sahip olunan her bağımsız bölüm için 1.000 TL idari para cezası. Bu miktar, bağımsız bölümün büyüklüğü veya niteliğiyle bağlantılı olmaksızın, doğrudan bağımsız bölüm sayısına bağlanmış durumda. Örneğin, yapı kullanma izni 2 Nisan 2008 tarihinde alınmış bir gayrimenkulde 4 daire ve 2 dükkan sahibi olan bir kimse, yazılı uyarıya rağmen yükümlülüklerini 2 Nisan 2009 tarihine kadar yerine getirmediğinde, her bağımsız bölüm için ayrı ceza kesilecektir. Örneğimizdeki kişi 6 adet bağımsız bölüm maliki olduğundan 6.000 TL tutarında ceza ile karşı karşıya kalacaktır.

HARÇ MALİYETİNDEKİ DÜŞÜŞ HATIRI SAYILIR DÜZEYDE
Tamamlanmış yapıların kat mülkiyetine çevrilmemesinin sebeplerinden biri de cins tashihi harcıydı. Harç, bina veya bağımsız bölümün emlak vergisi değerinin binde 15'i oranında uygulanmaktaydı. 5838 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle cins tashihi harcı maktu hale getirildi. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği 28.02.2009 tarihinden itibaren cins tashihi harcı 100 TL olarak uygulanmaya başlandı.
Örneğin, emlak vergisi değeri 100 bin TL olan bir konut için 1.500 TL harç ödenmesi gerekiyordu. Artık 100 TL ödenmesi yeterli.
Yürürlüğe giren bu değişiklik sonrası, kat irtifaklı bitmiş yapının kat mülkiyetine çevrilmesinin maliyetinde 'hatırı sayılır' bir düşüş gerçekleşmiş oldu. Cezalı duruma düşmemek için okurlarımızın bu konuda dikkatli olmalarında yarar var...

Bütün bu bilgilerden sonra akla iki soru geliyor:
1- Cezalı duruma düşmemek için ne yapılmalı?
2- Yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007'den önce alınmış binaların durumu ne olacak?
Bu soruların yanıtını önümüzdeki günlerde ele alacağız.

NİZAMÜLMÜLK'ten...
'Padişahların halkın durumunu bizzat incelemesi, olan biteni bilmesi gerekir. Bunu yapmazsa hata ve gaflete düşer, halka hakaret ve zulüm eder. Memlekette fesat ve adaletsizlik alır yürür. Bunu padişah bilir veya bilmez. Bilmesine rağmen tedbir almazsa onlar gibi zalimdir. Çünkü zulme rıza göstermiştir. Bilmezse gafil ve cahildir. Her iki durum da iyi değildir.' (Siyasetname, 10. fasıl)

Ödediğimiz primleri geri alabilir miyiz?
SSK'ya ödediğimiz primleri iade alabilir miyiz? Alacağımız tutar bugünün şartlarında ne kadardır? Aynı şekilde Bağ-Kur ve Emekli Sandığı'nda durum nasıl oluyor? Fukok
Ödenen primlerin geri alınması ancak yaşlılık (emekli) aylığı bağlanması için gerekli yaş şartı doldurulduğu halde malullük ve yaşlılık aylığı bağlanmasına hak kazanılamaması halinde söz konusu olabiliyor.
Bu durumda, 4/a (SSK) ve ilk defa 1 Ekim 2008'den itibaren 4/c (Emekli Sandığı) kapsamında sigortalı olanların 1 Ekim 2008 tarihinden itibaren kendi adına bildirilen, 4/b (Bağ-Kur) kapsamında sigortalı olanların ise ödediği malullük, yaşlılık ve ölüm sigortaları primlerinin her yıla ait tutarı, primin ait olduğu yıldan itibaren yazılı istek tarihine kadar geçen yıllar için, her yılın gerçekleşen güncelleme katsayısı ile güncellenerek toptan ödeme şeklinde ödeniyor.
1 Ekim 2008 tarihinden önceki sürelere ilişkin primler ise 1 Ekim 2008 tarihine kadar güncellenmiyor. 1 Ekim 2008 tarihine kadar olan tutar, bu tarihten itibaren güncellenerek ödeniyor.

Yasal Uyarı: TurkMedya internet sitelerinde yayınlanan haberler ve köşe yazılarının tüm hakları TurkMedya Yayın Grubuna aittir. Kaynak gösterilerek dahi haberin veya köşe yazısının tamamı yazılı izin alınmaksızın kullanılamaz.
Sadece alıntı yapılan haberin veya köşe yazısının bir bölümü, alıntı yapılan habere/yazıya aktif link verilerek kullanılabilir.